Mietrecht

Fast jeder wohnt in seinem Leben irgendwann einmal zur Miete. Weil die eigene Wohnung für die meisten von großer Bedeutung ist, spielt das Mietrecht in der juristischen Praxis eine dementsprechend große Rolle.

Das Mietrecht ist in den §§ 535 – 580a BGB geregelt. Neben den allgemeinen Vorschriften finden sich noch Sonderregeln für Mietverhältnisse über Wohnraum. Sie dienen dazu, den Mieter von Wohnraum vor ungerechtfertigten Nachteilen zu schützen.

Wir beraten Sie insbesondere bei Kündigung, Räumungsklagen, bei Streit über Mietmängel oder Nebenkosten.

Mängel an der Mietsache
Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter eine mangelfreie Mietsache zu verschaffen. Weil der Vermieter in der Regel keinen direkten Zugriff auf die Mietsache hat, ist umgekehrt der Mieter verpflichtet, Mängel unverzüglich dem Vermieter anzuzeigen.

Ein Mietmangel, um den es besonders oft Streit gibt, ist das Auftreten von Schimmel in der Wohnung. Bei Schimmelbefall versuchen viele Vermieter, die Schuld auf den Mieter abzuwälzen, indem sie ihm falsches Lüften unterstellen. In solchen Fällen sollte schon wegen der vom Schimmel ausgehenden Gesundheitsgefahr umgehend gehandelt werden, der Gang zum Rechtsanwalt ist oft unvermeidbar.

Im Falle eines Mietmangels mindert sich zudem automatisch die Miete! Dementsprechend kann der Mieter von der Miete den Teil einbehalten, der dem Umfang der Gebrauchsminderung durch den Mietmangel entspricht.

Schönheitsreparaturen
Anders als viele glauben, ist auch die Instandhaltung der Mietsache grundsätzlich Sache des Vermieters. In der Praxis wird diese Pflicht aber häufig durch so genannte „Schönheitsreparaturklauseln“ auf die Mieter abgewälzt. Voraussetzung hierfür ist immer, dass die Übernahme von Schönheitsreparaturen durch den Mieter im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart wurde.

Nahezu alle Standardmietverträge enthalten solche Klauseln. Standardmietverträge sind in der Regel automatisch Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) und unterliegen deswegen einer verschärften gerichtlichen Kontrolle. Dadurch lassen sich die Klauseln oft zu Fall bringen, wenn sie den Mieter zu sehr benachteiligen.

Nebenkosten
Ein weiterer häufiger Streitpunkt sind die Nebenkosten einer Mietwohnung. Üblicherweise entrichten die Mieter neben der Miete einen monatlichen Betrag als Vorauszahlung auf die Nebenkosten. Nach Ablauf des Abrechnungszeitraums werden die tatsächlich angefallenen Kosten berechnet und festgestellt, ob die gezahlten Vorschüsse ausreichen oder eine Nachzahlung fällig wird.

Nebenkostenabrechnungen sind für den Laien oft unverständlich und zudem sehr oft fehlerhaft. Häufige Fehlerquellen neben schlichten Rechenfehlern sind vor allem falsche Umlageschlüssel oder aber auch fehlende Vereinbarungen, dass die entsprechenden Kosten überhaupt vom Mieter zu tragen sind. Zudem wird gerade bei verbrauchsabhängigen Posten wie Heizkosten oder Wasserkosten nicht selten der Verbrauch falsch ermittelt.

Der Vermieter ist verpflichtet, innerhalb eines Jahres nach dem Ende des Abrechnungszeitraums über die Nebenkosten abzurechnen, § 556 BGB. Versäumt der Vermieter diese Frist, so kann er eine Nachzahlung nicht mehr verlangen. Um die Frist zu wahren, muss eine korrekte Nebenkostenabrechnung bis zum Ablauf der Jahresfrist dem Mieter zugegangen sein. Der Abrechnungszeitraum muss nicht mit dem Kalenderjahr identisch sein, weswegen bei der Frage ob die Nebenkostenabrechnung rechtzeitig erstellt wurde, immer auch der konkrete Abrechnungszeitraum ermittelt werden muss.

Kündigung
Wie alle Dauerschuldverhältnisse wird auch das Mietverhältnis durch die Kündigung beendet. Kündigungen wirken in der Regel nicht sofort, sondern es müssen bestimmte Kündigungsfristen eingehalten werden. Für Mieter beträgt die Kündigungsfrist in der Regel 3 Monate. Für Vermieter verlängert sie sich, je länger das Mietverhältnis schon andauert. Während ein Mieter ohne Angabe von Gründen kündigen kann, kann ein Vermieter nur dann die ordentliche Kündigung aussprechen, wenn er ein berechtigtes Interesse daran hat. Bekanntestes Beispiel hierfür ist der Eigenbedarf gem. § 573 II Nr. 2 BGB. Der Vermieter muss das berechtigte Interesse nachweisen; will der Mieter die Kündigung nicht akzeptieren, sollte er anwaltlichen Rat einholen, ob die jeweilige Begründung des Vermieters reicht.

Wenn der Mieter mit erheblichen Teilen der Miete, in der Regel mindestens 2 Monatsmieten, in Verzug kommt, so steht dem Vermieter ein Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung zu.

Auch eine fristlose Kündigung berechtigt den Vermieter aber nicht dazu, den Mieter einfach aus der Wohnung zu werfen. Um das tun zu können, muss der Vermieter zunächst einen Räumungstitel erwirken. Erst dann kann er im Rahmen der Zwangsvollstreckung den Mieter aus der Wohnung entfernen lassen.

Wenn Sie eine fristlose Kündigung erhalten haben oder gar schon ein Räumungsverfahren gegen Sie läuft, sollten Sie unbedingt anwaltliche Hilfe in Anspruch nehmen. Häufig gelingt es, die Räumung zu verhindern oder jedenfalls heraus zu zögern, bis eine neue Wohnung gefunden ist.